Immobilier : l'heure de vérité approche pour le groupe Madeo

Le groupe bordelais Madeo, spécialisé dans les résidences para-hôtelières financées par des dispositifs de défiscalisation, sera bientôt fixé. En difficulté depuis 2006, et en redressement judiciaire depuis un an, Madeo a obtenu du tribunal de commerce un sursis de deux mois pour présenter un plan de continuation qui puisse lui éviter une liquidation. Mais une bonne partie des créanciers de l'entreprise, qui emploie quelque 75 salariés, n'est pas décidée à lui faire des cadeaux.

Madeo a été fondée au début des années 1990 par Jérôme Ormières, spécialiste du financement immobilier. Comme d'autres, l'entreprise s'est lancée dans la martingale un temps gagnante du para-hôtelier défiscalisé. La recette consistait à faire financer la construction des résidences hôtelières par des particuliers désireux de diminuer leur ardoise fiscale via le dispositif LMP (Loueurs en meublé professionnel) ou parfois par des formules plus classiques (Périssol, etc.). Une société d'exploitation - Madeo en l'occurrence - gérait ces hébergements au tarif attractif, et reversait au copropriétaire les loyers contractuellement fixés.

Projet avorté à Floirac

Apparemment, pendant plus de dix ans, l'affaire a bien tourné pour Madeo, qui, sous l'enseigne Victoria Garden, exploitait une petite dizaine d'établissements à Bordeaux, Pau, Mulhouse, La Ciotat, Clapiers (Hérault), et Strasbourg. Fort de cette prospérité, le groupe avait même mené une diversification éphémère dans l'enseignement touristique, tout en lançant sans succès l'ambitieux projet immobilier Bel Sito sur les hauteurs de Floirac.

Mais, au fil des années, le vent a tourné. À partir de la fin 2006, Madeo a commencé à éprouver des difficultés à payer les loyers. D'où, dans un premier temps, des procédures secrètes devant le tribunal de commerce (conciliations, mandats ad hoc,) qui n'ont pas permis de déboucher sur une solution pérenne. Le chemin de croix du groupe et de ses créanciers s'est poursuivi par une mise en sauvegarde infructueuse, débouchant l'an dernier sur un dépôt de bilan.

Entre-temps, l'exploitation de trois résidences (Bordeaux, Pau, Lourdes), avait été cédée à la société SIHI, créée en 2006, dont la gérante est l'épouse de Jérôme Ormières, dont le siège social se trouve dans le même pâté de maison que Madeo, et dont les comptes 2009 - les derniers publiés -, faisaient apparaître un endettement financier proche de 2,8 millions. Mais à l'inverse de Madeo, SIHI n'est pas en dépôt de bilan

Un très lourd passif

Du côté de Madeo, la situation est franchement difficile. À fin 2010 - dernier bilan connu-, les capitaux propres avaient été largement dévorés par les pertes successives. L'endettement total dépassait les 8 millions, non sans s'être alourdi de quelques centaines de milliers d'euros pendant la sauvegarde.

Y-a-t-il encore un moyen d'éviter le pire ? Le bâtonnier Bernard Quesnel, avocat de l'entreprise, affirme en être persuadé. Il a pour objectif de présenter d'ici juillet un plan de continuation dans lequel Madeo s'engagerait à régler ses créanciers sur dix ans.

Mais il faudrait, pour ce faire, que les copropriétaires des résidences encore exploitées aujourd'hui par le groupe (trois à Strasbourg et un à Mulhouse) acceptent une baisse de 40 % de leurs loyers contractuels. Une solution à l'appui de laquelle Bernard Quesnel invoque l'expertise rendue par un spécialiste national de ces dossiers.

Une opposition farouche

Accepté par les représentants de certains copropriétaires, ce schéma se heurte à l'opposition farouche de quelque 150 contractants de deux résidences strasbourgeoises, dont l'ardoise avoisine 800 000 euros. Aux yeux de leur conseil parisien Carlo-Alberto Brusa, il n'y a plus aucune raison de faire confiance à Madeo, qui ne cherche selon lui qu'à gagner du temps depuis des années. Il fait valoir qu'un groupe concurrent, Zenitude, a proposé de reprendre l'exploitation de deux établissements de Strasbourg avec une baisse de loyers bien moindre.

Quoi qu'il en soit, les copropriétaires - dont certains sont fortunés et d'autres moins - laisseront des plumes dans ce qui avait pu paraître au départ un placement gagnant sur tous les tableaux.